Invertir en el mercado inmobiliario es una de las formas más efectivas para generar ingresos pasivos y crear riqueza a largo plazo. Sin embargo, el proceso para obtener hipotecas y financiar propiedades puede parecer complicado. En este artículo, te explicamos cómo construir tu imperio inmobiliario y cómo los bancos evalúan tu capacidad de endeudamiento y cómo puedes utilizar hipotecas para crecer en el sector inmobiliario.
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¿Cuántas hipotecas puedes tener? Depende de tus ingresos y gastos
La cantidad de hipotecas que puedes obtener depende directamente de tu nivel de endeudamiento y de cómo el banco evalúa tu perfil financiero.
El banco analiza dos aspectos clave:
1. Tus ingresos: Incluyen el sueldo por trabajo y cualquier otro ingreso adicional, como alquileres, dividendos, pagas o bonos extraordinarios, etc. Aquellos más importantes son los ingresos reflejados en la declaración de la renta.
2. Tus gastos: Aquí entran las cuotas de préstamos, hipotecas existentes y otros compromisos financieros.
La regla general que siguen los bancos es que tus gastos mensuales no deben superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. A esto se le llama tasa de esfuerzo.
Para el cálculo de la tasa de esfuerzo, el banco no tiene en cuenta de forma directa los otros gastos (fijos o variables) que puedas tener como alquiler, suministros, comida, ocio, etc. así como gastos asociados a los inmuebles que tengas alquilados (impuestos, tasas, gestión, comunidad, seguros…) pero sí que siempre solicitará el extracto bancario de tu cuenta habitual donde podrá ver todos esos gastos.
Ejemplo práctico:
Si ganas 1.000 euros al mes, el banco podría permitirte pagar hasta 300-350 euros de cuota hipotecaria.
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Aprovecha los ingresos por alquiler para aumentar tu capacidad crediticia
Ahora imagina un escenario más avanzado:
Ganas 3.000 euros netos al mes por tu trabajo.
Tienes 6 hipotecas para viviendas que alquilas por 500 euros al mes cada una.
Resultado:
Tus ingresos por alquiler suman 3.000 euros adicionales, lo que duplica tus ingresos totales a 6.000 euros.
Esto reduce tu tasa de esfuerzo o ratio de endeudamiento y te permite pedir más hipotecas. Mientras tus ingresos sigan creciendo y mantengas un flujo de caja positivo, puedes seguir adquiriendo propiedades para alquiler. Ten en cuenta que para calcular el flujo de caja, no solo deberás tener en cuenta la cuota hipotecaria sino también todos los otros gastos que se generen por ser titular, gestionar y alquilar este inmueble. Con un capital modesto, puedes escalar tus inversiones rápidamente y construir un patrimonio sólido a largo plazo.
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La importancia del cash flow positivo
Aunque el banco se fija únicamente en la relación entre ingresos y gastos, como inversor debes ir más allá y prestar atención a tu cash flow (flujo de caja).
¿Qué es el cash flow?
Es la diferencia entre los ingresos que recibes y los gastos que pagas.
Ejemplo:
Tienes una hipoteca con una cuota mensual de 500 euros.
Recibes 600 euros de alquiler.
Diferencia de cara a la tasa de esfuerzo: +100 euros.
Pero ojo:
No solo debes cubrir la hipoteca. También debes contar los gastos adicionales como seguros, impuestos y mantenimiento. Cuanto mayor sea la diferencia positiva, más sólida será tu posición financiera y más fácil te será seguir creciendo.
Cash flow = +100 euros/mes – Gastos (IBI/basura, Comunidad, Suministros, Mantenimiento, Seguros, Gestión del alquiler, etc.)
Pasos para construir tu cartera inmobiliaria
1. Controla tu ratio de endeudamiento. Mantente siempre por debajo del 35%.
2. Optimiza tus ingresos. Aprovecha tanto el sueldo como los ingresos por alquiler.
3. Mantén un cash flow positivo. Asegúrate de cubrir no solo las cuotas hipotecarias, sino también otros gastos.
4. Escala poco a poco. Usa las ganancias de una propiedad para financiar la siguiente. Especialmente para cubrir los gastos de la compra más la parte del importe de compra que el banco no nos va a financiar (alrededor del 20%).
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Empieza hoy tu camino hacia la libertad financiera
La clave para invertir en el sector inmobiliario está en utilizar hipotecas como herramienta para adquirir propiedades generadoras de ingresos. Con una estrategia bien planificada, puedes construir una cartera inmobiliaria rentable y asegurar tu futuro financiero.
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En Tacticasa, Xavi Boronat, Experto en Crédito Inmobiliario, te ayuda a dar el primer paso. Contáctanos hoy mismo y descubre cómo poner en marcha tu proyecto inmobiliario con éxito. ¡Empieza ahora!
