En Tacticasa, nuestra misión es encontrar las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria para nuestros clientes. Recientemente, ayudamos a un cliente a adquirir una propiedad en Reus, logrando un alto retorno de inversión. A continuación, compartimos los pasos clave del proceso.
La búsqueda y criterios del cliente
Ubicado estratégicamente en Reus, en una zona tranquila y con potencial de crecimiento, se encontraba un inmueble que ofrecía la flexibilidad para realizar las adecuaciones necesarias y aumentar su valor y rentabilidad a largo plazo.
Nuestro cliente, en búsqueda de una vivienda con potencial de inversión, nos encomendó la tarea de encontrar una propiedad que cumpliera con ciertos criterios específicos.
Su objetivo era adquirir un inmueble a un precio económico, con posibilidad de remodelación y un buen retorno de inversión. Con un presupuesto de 50.000 euros y una expectativa de alquiler de 500 euros mensuales, sabíamos que esta oportunidad era posible en la zona 3 de Reus, evitando áreas más conflictivas clasificadas como zona 4.
Uno de los requisitos fundamentales era que la propiedad obtuviera una buena rentabilidad con una renta de alquiler dentro del índice de referencia de precios de alquiler de Agència de l’Habitatge de Catalunya, cumpliendo con la ley y evitando problemas legales y rotación de inquilino. Inquilino contento, inversor doble contento.
Paso 1: Activación de nuestra red de agentes inmobiliarios
Para lograr nuestro objetivo de encontrar una propiedad de inversión adecuada, activamos nuestra red de agentes inmobiliarios. Hablamos con 5 profesionales y les transmitimos de manera clara los requisitos específicos de nuestro cliente: un piso con un alto potencial de rentabilidad con precio de compra máximo de 50.000 euros.
En menos de una semana, recibimos una oferta por un piso que cumplía con estos criterios. Nuestros agentes nos presentaron varias opciones off-market, las cuales aún no estaban disponibles públicamente pero que estarían en el mercado en unos pocos días.
El mismo día que recibimos la oferta, visité personalmente el piso propuesto por los agentes en representación de Tacticasa. Aunque el precio de venta inicial era de 50.000 euros, decidimos proponer una oferta de 40.000 euros antes de que se publicara oficialmente, con la determinación de asegurar un excelente trato para nuestro cliente inversor.
Paso 2: Negociaciones ágiles
En esta fase, la agilidad es crucial. Si se presenta una buena oportunidad, es probable que haya otros inversores interesados y existe el riesgo de que te quiten la propiedad de las manos. La competencia es muy intensa. También debes ser rápido en analizar los números y la rentabilidad. En la negociación: si realmente deseas algo, debes pensar detenidamente en la primera oferta y explicar en qué se basa.
Tanto el agente inmobiliario como el propietario querían vender este piso rápidamente. Si hay un precio mínimo al que están dispuestos a vender, no querrán esperar, pensé.
Cuando vi el piso, supe de inmediato que 50.000 euros era un buen precio. Calculé que la remodelación costaría alrededor de 10.000 euros y que podría alquilarlo por 550 euros después. En el análisis rápido de rentabilidad, los gastos también son importantes. Se trataba de un edificio de 1900 con una fachada de buena apariencia y tejado/cubierta en buen estado, de 2 pisos más bajos/garaje, sin comunidad de propietarios establecida. Por lo tanto, eso significaba tener unos gastos menores, a priori. Por supuesto, también implica un riesgo y algo que habrá que solucionar más adelante.
Mi objetivo era buscar lo mejor para mi cliente y obtener una rentabilidad mayor a la esperada.
Mientras recorría las 3 habitaciones del piso, el agente inmobiliario me informó que actualmente estaba alquilado por un conocido de la familia. Continuó explicando que la razón de la venta era que los 3 hermanos, quienes heredaron el piso, querían venderlo.
Hice un cálculo rápido: 3 hermanos propietarios…
Si pudiera cerrar en 40.000 euros, cada uno ganaría alrededor de 3000 euros menos que si vendieran por 50.000 euros. Era digno de intentarlo. Le pregunté al agente inmobiliario: ¿Crees que podríamos llegar a un acuerdo por 40.000 euros? Ella indicó que esto podría plantearse y discutirse.
Esa misma tarde, envié la oferta por correo electrónico y rápidamente recibí una llamada confirmando que se había llegado a un acuerdo.
Paso 3: Tomar riesgos (en este caso: comprar con un inquilino dentro)
Cuando hay un inquilino, siempre existe la opción de comprar el piso con el inquilino actual, lo que significa que el nuevo propietario asumirá el contrato de arrendamiento existente.
La segunda opción es adquirir el piso sin el inquilino, lo que implica que el arrendatario debe abandonar la propiedad antes de que se concrete la venta. Es común que una propiedad se entregue sin inquilinos ni residentes. Si esta es la opción elegida, es fundamental visitar el piso el día de la compra para verificar si efectivamente el inquilino se ha marchado. Si el inquilino aún permanece en el piso en el momento de la compra, la transacción no podrá llevarse a cabo.
En el caso de este piso específico, el inquilino actual tenía la intención de irse antes del día de la compra. Los propietarios, los tres hermanos, estaban al tanto de esto, al igual que el agente inmobiliario, y estaban dispuestos a firmar el contrato preliminar de compra por esta razón. Nadie firmará el contrato si no se asegura de que el inquilino se vaya, así que cuando el vendedor tiene esta confianza, procederá con el contrato.
Como precaución, también hablé con el inquilino, quien me informó que se mudaría con su madre. Y efectivamente, lo hizo.
Paso 4: Encontrar un nuevo inquilino confiable y feliz
El agente inmobiliario ya tenía una lista de personas que buscaban alquileres. Le pedí que visitaramos el piso junto con los posibles futuros inquilinos, en el estado en que estaba. Durante esta visita, les dije que mejoraríamos el piso para ellos (era una pareja joven) y también recogí sus deseos durante esta visita.
El piso era en principio alquilable de inmediato con solo un lavado de cara, pero quería ofrecerles a los inquilinos un mejor hogar. Un inquilino feliz es la clave de la rentabilidad.
Informé a los inquilinos que estarían en un piso renovado antes de 1 mes.
Paso 5: Encontrar a un buen equipo de reformas y realizar una reforma
En TactiCasa contamos con un equipo de buenos reformistas e instaladores y ya conocemos bien los precios que manejan.
Cuando visitamos el piso con el reformista, su estimación también fue de 10.000 euros, que era la cantidad que había calculado en mi primera visita. Los costes finales de la renovación ascendieron a 11.300 euros, lo que supuso 1.300 euros más de lo previsto.
El día de la compra, entregué las llaves al equipo reformista y, en un mes, las paredes estaban pintadas, había un nuevo suelo laminado, un nuevo baño, una nueva cocina y se había convertido una de las dos habitaciones en un dormitorio grande. Originalmente, planeaba hacer una cocina abierta, pero los inquilinos indicaron que preferían dejar la pared que separaba el pasillo y la puerta hacia el salón.
Paso 6: Recibir el primer pago del inquilino
Según el índice de alquiler, el piso debía alquilarse por 450 euros, pero eso fue antes de que entrara en vigor la nueva ley.
La negociación con los inquilinos resultó en un acuerdo de 500 euros más los costos de la basura. Además, los inquilinos reciben ayudas del gobierno y no podían pagar más de 500 euros.
Para asegurar el cumplimiento del contrato, los inquilinos proporcionaron un depósito equivalente a un mes de alquiler y pagaron el primer mes por adelantado, sumando un total de 1000 euros.
Acordamos que el pago debía realizarse antes del día 5 de cada mes. La primera cuota siempre es un momento emocionante, ya que el incumplimiento podría significar enfrentarse a un inquilino moroso o con dificultades para el pago.
En el caso de un piso de inversión, siempre se recomienda obtener un seguro contra impagos, equivalente (por acuerdo de colaboración de TactiCasa) al 2,5% del alquiler anual. En este caso, 2,5% de 6000 (=500 euros/mes x 12 meses) euros/año, resulta en un costo de 150 euros al año.
Paso 7: Estrategia para el futuro
Siempre existe la posibilidad de cambios, pero el resultado debe ser una buena rentabilidad y un inquilino satisfecho.
Estamos contentos de haber podido ayudar a nuestro cliente a encontrar la propiedad que se ajustaba perfectamente a sus objetivos de inversión. Esperamos seguir asistiéndoles en futuras oportunidades de inversión y brindarles el mejor servicio posible.
Al realizar una compra, es importante mirar hacia el futuro y considerar cuál será la estrategia a largo plazo para la propiedad de inversión.
Para este piso, veo como un riesgo el hecho de que se encuentre en un edificio que no ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Esto significa que en el futuro, cuando un arquitecto inspeccione el edificio y encuentre defectos, todos los propietarios enfrentarán costos. Después de todo, es un edificio de 1900, posiblemente sin ascensor. Por lo tanto, este es un factor a tener en cuenta en los costos futuros.
Una oportunidad es vender el piso, con el inquilino, después de varios años de ingresos continuos por alquiler. Debido al alto flujo de efectivo, esta es una propiedad interesante para comprar, especialmente para un inversor que busca seguridad (poca incertidumbre) y cash flow rápido.
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